高净值研究院

11月课程 | 冯仑：当前经济形势下的投资趋势

2019年11月9日，上海交大教育集团高净值研究院11月大咖课程邀请到御风集团董事长、万通集团创始人、风马牛创始人，中国社科院法学博士冯仑导师为学员们分享《当前经济形势下的投资趋势》。

冯仑导师回顾中国房地产三十年，总结目前国内房地产形势：过去增量挣钱，现在存量消费，这是一个很大节点。

目前经济形势下，除了人口聚集快、移动快、区域创新快的区域还可以适当考虑房产外，其他区域已经不适合投资了，遗产税中国一定会跟进。人均GDP超一万美金后，不再是买房就赚钱的时代。

第1个指标：人口聚集最快的地区

人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。

第2个指标：基础设施配套

国际学校、医院等基础设施的建设，提高房地产价值增长率

第3个指标：经济增长就业

10 多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。而新五行业——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康等让未来的经济地图发生了改变，大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。

第4个指标：税收

如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。

这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。

相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾，综合的税率大概为 11%，那里的人就更愿意持有不动产。

第5个指标：汇率

人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程简单，利息也很低。

但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。